■いつでも売ることができる家は良い家■
2023年03月30日
前橋市で活動する「前橋市不動産売買専門ナビ 甚不動産相談事務所」です。
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「個人的な要望に寄り過ぎていないか？」「普通の人はどう思うか？」の判断基準
良い家が欲しい。良い家とは何か？は住宅購入にまつわる永遠のテーマと言えます。
どれだけ極上の仕様にしたとしても、買い物をするのに車で何十分も走らなければならない家は良い家とは言えませんし、仕様・立地ともに文句のない家でも、ローンの返済に追われてしまうようであればその人にとっては良い家とは言えません。
良い家とは？の問答は、モノとしての住宅だけでなく、購入者の生活も含めた総合的な判断が必要なので、ある意味答えのない問いとなってしまいます。
今回は良い家である条件の一つとして「いつでも売ることができる」という考え方についてご説明いたします。
住宅は売る時のことを念頭に購入判断しましょう
住宅購入希望者に「投資家の目線で判断しましょう」とアドバイスすることがあります。
投資家と言われても、住むための家を探しているわけで、住宅購入で儲けようとは思っていない、と感じる方も多いかもしれません。
家は一生で一度の買い物と言われることがありますが、これだけ中古住宅流通が活性化した現在にはそぐわない表現です。
住宅ローンを返済い終えた頃には二束三文とも言われますが、ポータルサイトなどで築30年～35年の売り出し情報が出ていると思いますが、二束三文と言えるほど安くはありません。
賃貸VS購入の記事なんかでは、購入した住宅を売却することが想定されていないことが多いのですが、将来の売却金額が高いか低いかわからないとしても、いくらかでは売らなければならなくなるので、将来の自分や家族が困らないように、少しでも高く売れる、または買い手が見つけやすい家を、住宅購入の際に選択するべきと言えます。
人口減・家余り時代では「いつでも売ることができる」は、その住宅の価値と言えるでしょう。
持ち家の出口を住宅購入時に想定しながら検討する
いつかやらなければならないけれども、今はやりたくない、先延ばしにしたい、という心情を「夏休みの宿題」に例えられることがあります。
売ることを想定した住宅購入とはまさに「夏休みの宿題」で、確かに、これからマイホームを買おう！という非常に前向きな気持ちの時に、売ることを想定して…とは、盛り上がったところに水を差すような印象を持たれる方もいらっしゃるかもしれません。
職を失ったら、病気になったら、などリスクばかりに目を向けると怖くなって住宅購入どころではなくなるかもしれませんが、想定していないと、実際にトラブルに見舞われた時にパニックになってしまいます。
終の棲家といってその家に住み続けるにしても、ご自身が亡くなられた後は、相続するなり、処分するなり、ご自身の所有物のままではいられません。
終わりがある以上、その時に困らないように対策を講じる必要があるわけで、住宅購入においては、一度購入してしまうとどうすることもできないことが多いので、将来困らない家を選らずというのが、終わりの時に困らない対策となります。
一般的かどうかという判断基準
自宅はご自身の所有物になるのですから、ご自身が満足できればそれでいいじゃないか、とお考えの方が結構いらっしゃいます。
多少駅から遠くても車があるから大丈夫、生まれ育った町だから離れたくない、子供のためにこの学区内で探したい、そういった個人的な要望を突き詰めるほど、将来売るのに困る家に近づくと言えます。
いつでも売ることができる家は誰が見てもそこそこ良い、100点満点のテストで60点を取れるくらいの、いわゆる普通の家です。
いつでも売ることができるかどうかというのは重要な判断基準ですが、一般の方だと判断しにくい基準でもあります。
一般的かどうか、普通かどうか、というのは「いつでも売ることができる」に近い基準と言えますので、住宅購入検討時には、個人的な満足に寄り過ぎていないかを意識することが大切です。
とはいえ、普通を求めるがあまり、ご自身がまったく満足できない家を買うというのも間違っています。
誰が見ても60点、自分の中でも60点取れる家というのが、ベストではないにせよ、ベターな判断に近いと思います。
「いつでも売ることができる」の価値
日本の住宅業界は新築偏重だったため、買った瞬間から価値が下がり始め、住宅ローンの返済スピードと価値の減少スピードがマッチしないため、売ろうにも売れない状況というのが普通の姿でした。
そのため、一度家を購入すると売却で損が出てしまうため、一生住宅ローンに縛られる、といった印象が一般化したのだと思われます。
昨今の不動産市場は昔とは違い、例えば都市部のマンションの中には新築時の販売価格よりも高く売却されるものもありますし、中古住宅は新築に比べ価値の減少スピードがそれほど急でないため、ローンの返済スピードに合うケースも多く見られます。
つまり、昔と違い、「いつでも売ることができる」家を選択しやすくなっています。
住宅購入時の不安材料で良く言われるのが、職を失ったり病気などで収入がなくなる、少なくなるというものですが、いつでも売れる家なら、家を売却して一旦リセットして立て直すという選択が可能になります。
それほど大きなトラブルに見舞われなくても、歳を取ると介護の問題が浮上します。その時までに十分な貯金ができれば良いのですが、介護にはお金がかかり、お金がない場合は労力が必要になるので、家族に迷惑をかけてしまうのですが、そんな時に家を売ることで発生する資金があれば、選択肢が増え、家族の負担が減ります。
またお子様も持ち家であることが多くなっているので、相続後は実家を売却するという選択をされる方も増えていますが、いつでも売れる家であれば売却に困ることはありません。
人生でこれから起こるであろう事象や、起こるかもしれないトラブルに目を向けると、いつでも売れる家の価値を実感していただけると思います。
いつでも売ることができる家の選び方
最後にいつでも売ることができる家を選ぶ上での判断基準をご紹介します。購入のタイミングや地域によっても判断が変わるので、不動産の担当者に「この家はいつでも売れる家ですか？」と確認するようにしておくと、アドバイスを貰えると思いますので、積極的に質問することをお勧めします。
1）郊外よりも都市部を選ぶ
人口が減らない、もしくは減りにくいが、いつでも売れるの重要な要素です。
自治体が発表しているデータなどを冷静に見ることをお勧めしますが、なかなか面倒なので、判断に迷ったら「より都心部」を選択することをお勧めします。
2）最寄駅からの徒歩分数を判断基準にする
不動産の価値は立地が全てと言われ、狭い範囲だと最寄り駅からの徒歩分数が判断基準となります。
最寄り駅に近ければ近いほど価値が維持しやすい傾向がありますので、判断に迷ったらより駅に近い方を選択した方が良いです。
地方や郊外の方がよく仰られますが、都市部ほど鉄道網が発達していないからと言って、安易に車を前提に判断するのは少し危険です。
そういったエリアを検討する場合は、重要となる公共施設・商業施設により近いところを選ぶ、幹線道路から離れすぎないところを選ぶ、など、狭いエリアでの価値判断についてよく相談された方が良いと思います。
間違っても車社会だからと言って、立地を無視した住宅購入を行ってはいけません。
3）建物にお金をかけ過ぎない
残念ながら現在の不動産市場ではリフォームの履歴を価格に反映する明確な基準がありません。新築の場合も単純に築年数だけで判断されることが多いです。
生活のクオリティを向上させる目的でリフォームにこだわるのは悪くないのですが、新築も含め、建物にかけたお金は、思ったほど売却価格に反映されないことを念頭に、必要以上に贅沢しないというのも重要です。
4）購入検討時に気になった要素は売却時のハードルになる
日当たりが悪い、旗竿地、周辺環境が良くない（騒音など）など、住宅購入時に「ちょっと…」と引っかかった個所は、売却時にそのままハードルとなり得る要素になります。
現実にはある程度の妥協が必要なのですが、不満要素を無理やり飲み込むくらいなら購入を見合わせるというのも重要な判断です。
以上、いつでも売ることができる家についてご説明いたしました。
昔に比べて住宅購入の選択肢が増えているため、判断に迷うところではございますが、今回ご説明した中でも「個人的な要望に寄り過ぎていないか？」「普通の人はどう思うか？」は様々な場面で応用できる判断基準なので、ぜひ参考にしてください。
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